來源：中國市場監管報
發布時間：2023-01-11
伴隨社會主義市場經濟體制改革完善進程，我國房地產行業市場化發展趨勢明顯。2014年7月，國家發展改革委、住房和城鄉建設部發文，允許房地產經紀服務收費實行市場調節價，從而完成從政府指導價向市場調節價的定價方式轉變。2014年房地產經紀服務收費定價制度調整以來，充分發揮“有效市場”在資源配置中的決定性作用，促進我國房地產經紀服務市場蓬勃健康發展。
2022年12月，中共中央、國務院印發《擴大內需戰略規劃綱要（2022—2035年）》，要求“促進居住消費健康發展”。有觀點認為，應當限定房地產經紀服務收費，以最大化保障居住消費者利益。筆者不贊同此種意見，認為“促進居住消費健康發展”需要繼續堅持由“有效市場”調節房地產經紀服務收費，而不應再回歸到政府指導價的模式上。理由如下：
第一，“使市場在資源配置中起決定性作用”是我國經濟體制改革的基本共識。
1992年鄧小平同志南方談話以來，我國對市場在資源配置中起決定性作用的認識不斷深化。黨的十五大提出“使市場在國家宏觀調控下對資源配置起基礎性作用”，黨的十六大提出“在更大程度上發揮市場在資源配置中的基礎性作用”，黨的十七大提出“從制度上更好發揮市場在資源配置中的基礎性作用”，黨的十八大提出“更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用”，黨的十九大提出“使市場在資源配置中起決定性作用”，黨的二十大提出“充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用”。根據中央文件精神，政府應大幅度減少對資源的直接配置，推動資源依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化。
具體到房地產經紀服務市場來看，實行政府指導價恰恰是政府對資源直接配置的表現，與相關領域的市場化改革方向相背。由“有效市場”調節房地產經紀服務收費更符合中央文件精神。
第二，房地產經紀服務不屬于《中華人民共和國價格法》規定的應當由政府制定指導價的服務范圍。
房地產經紀服務不屬于《中央定價目錄》范圍，房地產經紀服務收費實行政府指導價不符合《中華人民共和國價格法》規定的“價格的制定應當符合價值規律，大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價”的基本原則。
此外，房地產經紀服務并不屬于《中華人民共和國價格法》規定的可以實行政府指導價的服務范圍?！吨腥A人民共和國價格法》第十八條明確5類商品和服務價格“在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：（一）與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格；（二）資源稀缺的少數商品價格；（三）自然壟斷經營的商品價格；（四）重要的公用事業價格；（五）重要的公益性服務價格?！薄丁粗腥A人民共和國價格法〉釋義》對于此5類商品和服務進行了解釋說明。房地產經紀服務不屬于該5類商品和服務范圍。即使認為房地產經紀服務屬于與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品的，也并不必然應實行政府指導價，仍需由價格主管部門和行業主管部門經過正當的法律程序，充分闡釋實行政府指導價的“必要性”，才能將由市場定價方式轉變為政府定價或政府指導價模式。其中，2018年制定的《政府制定價格聽證辦法》是提高政府價格決策民主性、科學性和透明性的重要程序保障。
第三，房地產經紀服務收費實行政府指導價不符合《中華人民共和國反壟斷法》及公平競爭審查機制的要求。
《中華人民共和國反壟斷法》第五條規定，國家建立健全公平競爭審查制度。行政機關和法律、法規授權的具有管理公共事務職能的組織在制定涉及市場主體經濟活動的規定時，應當進行公平競爭審查?！秶鴦赵宏P于在市場體系建設中建立公平競爭審查制度的意見》規定，不得違法干預實行市場調節價的商品和服務的價格水平?！蛾P于印發〈公平競爭審查制度實施細則〉的通知》規定，政府不得為了違法干預實行市場調節價的商品和服務的價格水平，制定商品和服務的統一執行價、參考價等措施。
房地產經紀領域是比較純粹的競爭性服務市場，通過企業競爭、消費者自主選擇和市場價格機制調整，能夠有效調節房地產經紀服務供需平衡。如果將房地產經紀收費轉為政府指導價，會形成在特定區域內房地產經紀服務收費趨同趨勢，反而有損于房地產經紀服務企業的有效競爭，進而損害消費者的自主選擇權利。
第四，市場調節的房地產經紀服務收費有利于調動中介機構積極性，提升服務水平。
根據《中華人民共和國價格法》第九條規定，經營者應當努力改進生產經營管理，降低生產經營成本，為消費者提供價格合理的商品和服務，并在市場競爭中獲取合法利潤?！吨腥A人民共和國價格法》對經營者的合法利潤進行了保障。
目前，房地產經紀服務提供者為獲得合法利潤，需要付出門店租賃成本、人力成本、信息系統管理成本、房源開拓成本等。根據經濟水平發展程度的不同，各地房地產中介機構經過多年運營及市場競爭形成各自的收費標準，可以覆蓋前述成本，也可以保證為消費者提供較好的服務質量。這些收費標準都是經過“有效市場”檢驗的，能夠有效促進“居住消費健康發展”。如果通過政府定價方式統一或趨同各地房地產經紀服務收費標準，可能會影響房地產經紀服務企業及從業人員的積極性，影響其服務質量。況且，此種趨同的定價標準也可能很難適應全國迥異的大中小型城市房地產市場發展狀況以及公眾對房地產經紀服務的多樣化需求。
第五，“有效市場”調節房地產經紀服務收費有利于保護消費者的選擇權。
根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第九條規定，消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。在互聯網資訊發達、中介收費透明公開的背景下，目前房地產經紀服務領域收費水平由“有效市場”調節，消費者可根據相關信息和自身需求綜合進行消費決策。如果主管部門對房地產經紀服務價格采取政府指導價，將致使價格趨同，房地產經紀服務可能將不得不采取壓低成本的方式提供服務，實質限制了消費者的選擇。若果真如此，則原本致力于提升住房消費者福利而調整房地產中介服務收費定價機制的舉措，反而可能誤打誤撞地損及消費者的自主選擇權，反而更不利于消費者福利的提升。
第六，實踐證明，“有效市場”調節房地產經紀服務收費并未出現不良社會效果，應當堅持市場化定價方向。
2014年放開房地產經紀服務領域價格管控后，該領域形成充分的市場競爭。各地房地產經紀服務機構經過多年運營及市場競爭形成了較為合理的價格機制，一方面，保證了房地產經紀服務機構為消費者提供較高水平的服務；另一方面，保證了房地產經紀服務機構和人員的積極性。房地產經紀服務領域全面實行市場調節價以來，并未出現價格失控等不良的社會反應，房地產經紀服務市場蓬勃健康發展。從這一實踐經驗來看，房地產經紀服務領域應當繼續實行市場調節價。
第七，“有效市場”和“有為政府”合力共促房地產經紀服務市場健康發展。
“使市場在資源配置中起決定性作用”和“更好發揮政府作用”是我國市場化改革中的一對高度辯證的命題?！坝行袌觥闭{節房地產經紀服務收費強調市場在資源配置中的決定性作用，同時需要政府以適當方式加強房地產經紀服務收費監管?！坝行袌觥焙汀坝袨檎焙狭泊俜康禺a經紀服務市場建設，促進“居住消費健康發展”，是我國實踐探索的有效經驗總結?！坝袨檎北O管在房地產中介服務市場的表現，并非通過政府定價來進行事前監管，而應當通過不斷提升依法行政能力，加強和完善事后監管，通過對違反《中華人民共和國價格法》《中華人民共和國反壟斷法》《中華人民共和國反不正當競爭法》《價格違法行為行政處罰規定》等法律法規規定的行為處罰，進而促進房地產經紀服務市場的健康發展。
2023年，政府及其各部門將共同發力，保障房地產行業平穩發展，助力國民經濟行穩致遠。房地產經紀行業作為房地產行業的重要組成部分，在“有效市場”和“有為政府”的合力下，必須堅持市場化改革方向，發揮其助力國民經濟、促進“居住消費健康發展”的重要作用。
□中國人民大學法學院副教授、法學博士 姚海放
